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Spekulationssteuer bei Immobilien: Alles Wichtige zur Gewinnsteuer

Wenn Sie eine Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist veräußern und einen Gewinn erzielen, muss in vielen Fällen die Spekulationssteuer gezahlt werden. Allerdings gibt es bestimmte Möglichkeiten, diese Steuerforderung zu minimieren oder sogar ganz zu vermeiden. In diesem Beitrag finden Sie interessante Informationen zu diesem Thema und erfahren, was Eigennutzer oder Vermieter beim Immobilienverkauf beachten sollten.

Die Spekulationssteuer - was ist das?

Wenn Sie eine gekaufte Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist wieder veräußern, handelt es sich laut § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) um ein privates Veräußerungsgeschäft. Der erzielte Gewinn zählt zu den sonstigen Einkunftsarten (siehe § 22 EStG) und muss unter bestimmten Voraussetzungen versteuert werden. Verkaufen Sie eine als Renditeobjekt angeschaffte Immobilie innerhalb der gesetzlich festgelegten Spekulationsfrist, erhebt das Finanzamt auf den erzielten Gewinn eine Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte. Spekulationssteuer ist ein umgangssprachlicher Begriff für diese Steuer und bezeichnet somit keineswegs eine eigene Steuerart. Bei der Steuererklärung ist der erzielte Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft in der Anlage "Sonstige Einkünfte" anzugeben. Steuerfrei ist lediglich ein erzielter Gesamtgewinn von 600 Euro je Kalenderjahr. Die Spekulationssteuer unterscheidet sich somit maßgeblich von der Abgeltungssteuer, die als Wertzuwachssteuer bei Spekulationsgewinnen mit Wertpapieren erhoben wird.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie an?

Während die Abgeltungssteuer auf Wertpapiere mit einem pauschalen Steuersatz von 25 Prozent erhoben wird, hängt die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien von der Höhe des Veräußerungsgewinns, den sonstigen Einkünften sowie Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz ab. Somit ist ersichtlich, dass die Finanzbehörden den Gewinn aus dem Immobilienverkauf als private Einkünfte versteuern. Bei der Veräußerung einer Immobilie fallen bestimmte Kosten an, die Sie bei der Gewinnermittlung angeben können, um die Steuerlast zu reduzieren. Dazu zählen beispielsweise:

  • Verkaufskosten (Maklergebühren, Kosten für Inserate etc.)
  • Kaufnebenkosten (Notargebühren, Grundbuchauszug, Grunderwerbssteuer etc.)
  • Reparatur- und Modernisierungskosten (Handwerkerrechnungen)
  • Vorfälligkeitsentschädigung

Laut § 23 Abs. 3 S. 1 EStG handelt es sich bei dem Spekulationsgewinn um die Differenz, die sich aus folgender Berechnung ergibt: Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Werbungskosten.

Wie Sie die Höhe der Spekulationssteuer berechnen können, zeigt das folgende Beispiel:

  • Verkaufserlös: 350.000 Euro
  • abzüglich Anschaffungswert: 150.000 Euro
  • abzüglich Kosten (Makler, Notar etc.): 15.000 Euro

        = zu versteuernder Gewinn: 185.000 Euro

  • individueller Steuersatz: 40 Prozent

        = Spekulationssteuer: 74.000 Euro

 

Bei einem individuellen Steuersatz von 40 Prozent ergibt sich in diesem Beispiel somit eine Spekulationssteuer für Immobilien in Höhe von 74.000 Euro. Weiterhin sollten Sie beachten, dass sich die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten um vorab von den Einkünften in Abzug gebrachten Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen mindern. Wenn Sie Grundstücke oder Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußern, fällt in bestimmten Fällen die Spekulationssteuer an:

Unbebaute Grundstücke

Da Sie ein unbebautes Grundstück nicht zu Wohnzwecken nutzen können, entfällt der Einwand der Eigennutzung.

 

Fremdnutzung

 Sie haben die Immobilie vermietet und nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt.

 

Teilnutzung

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnt haben und das Gebäude innerhalb der Spekulationsfrist veräußern, fällt eine anteilig berechnete Spekulationssteuer an. Für die von Ihnen genutzte Wohnung ist die Steuer nicht zu zahlen.

 

Betriebliche Immobilie

Die Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen gilt als Erwerb, hier greift ebenfalls die Spekulationsfrist. In diesem Fall wird der Entnahmewert als Anschaffungswert betrachtet.

 

Erwerb im Rahmen einer Gütertrennung

Bei vereinbarter Gütertrennung oder wenn es nach der Scheidung durch einen Partner zu einem Hausverkauf innerhalb der Frist kommt, ist ebenfalls Spekulationssteuer zu zahlen.

 

Sie müssen die Einkünfte aus einem Immobilienverkauf grundsätzlich versteuern, sofern Sie die gesetzlich vorgegebene Spekulationsfrist nicht einhalten. In diesem Zusammenhang spielt der Grund für den Verkauf keine Rolle, auch bei einer Zwangsversteigerung gelten diesbezüglich keine Ausnahmen (siehe FG Düsseldorf, Urteil v. 28.04.2021, 2 K 2220/20 E). Wird ein Gewinn erzielt, fällt auch in diesem Fall die Spekulationssteuer an.

Lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden?

Die in § 23 EStG festgelegten Steuerpflicht betrifft grundsätzlich alle privaten Veräußerungsgeschäfte, bei denen Sie Immobilien vor Ablauf der gesetzlichen Spekulationsfrist verkaufen. Erfolgt der Verkauf jedoch nach dem Ende der Frist, wird keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Allerdings gibt es bestimmte Fälle, in denen ebenfalls keine Steuer anfällt:

 

Eigennutzung

Verkaufen Sie Ihre Privatwohnung oder das eigengenutzte Wohnhaus, bleibt der erzielte Verkaufserlös ebenfalls steuerfrei. Einzige Voraussetzung ist dabei jedoch, dass Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Die Regelung zur Eigennutzung gilt auch für angefangene Kalenderjahre. Wenn Sie beispielsweise im Dezember 2021 ein Haus gekauft haben, können Sie die Immobilie bereits ab Januar 2023 wieder veräußern.

 

Zweitwohnsitz

Wenn Sie eine Zweitwohnung besitzen und diese nur zeitweise nutzen (z. B. doppelte Haushaltsführung), die Räumlichkeiten jedoch durchgehend zu Wohnzwecken zur Verfügung stehen, gilt diese ebenfalls als Ihr eigener Wohnsitz. Davon sind beispielsweise auch eigengenutzte Ferienwohnungen betroffen, die nicht zur Vermietung vorgesehen sind. Bei diesen Wohnungen greift ebenfalls die Regelung, dass eine Nutzung im Veräußerungsjahr sowie in den beiden Vorjahren ausreicht, um die Spekulationssteuer einzusparen.

 

Vermietung

Falls die Immobilie zwischenzeitlich vermietet war, Sie jedoch die Vorgaben laut § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfüllt haben, ist auf den Spekulationsgewinn ebenfalls keine Spekulationssteuer zu zahlen.

 

Erbschaft

Sofern der Verkauf einer geerbten Immobilie vor Ende der Spekulationsfrist erfolgt, ist ebenfalls Spekulationssteuer zu zahlen. In diesem Fall profitieren Sie jedoch von der Eigennutzung durch den Erblasser. Als Beginn der Spekulationsfrist gilt für Erben der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser und nicht der Erbfall selbst. Somit ist die Spekulationsfrist Teil des Erbes und bleibt unverändert bestehen. Falls der Erwerb vor mehr als zehn Jahren erfolgte, besteht bei einem Verkauf der geerbten Immobilie keine Steuerpflicht. Falls die Spekulationsfrist noch nicht beendet ist, greift die Ausnahmeregelung laut § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und der Verkauf bleibt steuerfrei. Dies ist der Fall, wenn der Erblasser selbst das Objekt in den beiden Kalenderjahren vor dem Erbfall durchgehend genutzt hat.

 

Schenkung

Die Schenkung ist in Bezug auf die Spekulationssteuer mit dem Erbfall vergleichbar. Auch hier ist der ursprüngliche Kaufzeitpunkt entscheidend, um die genaue Spekulationsfrist zu ermitteln.

 

Falls Sie im betreffenden Abrechnungsjahr weitere Veräußerungsgeschäfte getätigt haben und es dabei zu Verlusten kam, können Sie diese Veräußerungsverluste in der Steuererklärung angeben. Dies kann im besten Fall dazu führen, dass sich die Steuerlast der geforderten Spekulationssteuer reduziert.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung und Vermietung

Der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie bleibt innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei, sofern Sie das Objekt laut § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang auch ein Urteil des Bundesfinanzhofes, nach dem eine kurzzeitige Vermietung im Veräußerungsjahr keine Steuerpflicht begründet. Im konkreten Fall hatte ein Kläger eine 2006 erworbene Eigentumswohnung bis April 2014 durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt und sie im Veräußerungsjahr ab Mai bis zum Verkauf im Dezember 2014 kurzzeitig vermietet. Das Finanzamt sah die in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG aufgeführte Ausnahmeregel nicht als erfüllt an und ermittelte einen steuerpflichtigen Gewinn. Der BFH schloss sich jedoch der Ansicht des Klägers an und argumentierte, dass in den Jahren 2012 und 2013 sowie bis einschließlich April 2014 eine Eigennutzung vorlag. Die Zwischenvermietung wurde als unschädlich betrachtet (siehe BFH-Urteil IX R 10/19 vom 03.09.2019).

Wurde die Immobilie jedoch beispielsweise mehrere Jahre selbst bewohnt und war im Veräußerungsjahr sowie in den beiden Vorjahren vermietet, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen, sofern die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Bei vermieteten Immobilien greift bei einer Veräußerung innerhalb der Frist eine Steuerpflicht. Dies ist auch dann der Fall, wenn Sie die Wohnung einer dritten Person unentgeltlich überlassen haben oder ein Kind das Objekt bewohnt, für das Sie kein Kindergeld erhalten. Bei einem teilweise selbst genutzten Objekt wird der Veräußerungsgewinn anteilig versteuert. Falls Sie zum Beispiel in einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus wohnen (40 qm) und der Rest des Hauses vermietet ist (60 qm), dienen die jeweiligen Wohnflächen als Berechnungsgrundlage. Die Spekulationssteuer ist bei Vermietung ausschließlich auf den vermieteten Anteil zu entrichten.

Welche Spekulationsfrist ist zu beachten?

Die Spekulationsfrist ist eine vom Gesetzgeber im Jahr 1999 eingeführte Vorhaltedauer, die bei privaten Veräußerungsgeschäften beachtet werden sollte. Wenn Sie innerhalb einer Frist von zehn Jahren unbebaute Grundstücke oder nicht selbst zu Wohnzwecken genutzte Immobilien veräußern, fällt die Spekulationssteuer an. Als Beginn der Frist gilt in der Regel das Datum, an dem der notariell beglaubigte Kaufvertrag unterschrieben wurde. Dabei achtet das Finanzamt streng auf eine taggenaue Abrechnung, Sie sollten bei einem geplanten Immobilienverkauf daher keinesfalls zu früh den Verkauf vornehmen und exakt die Tage nachzählen. Falls Sie zunächst ein unbebautes Grundstück erworben und erst später ein Haus errichtet haben, ist für den Beginn der Spekulationsfrist der Zeitpunkt des Grundstückskaufs entscheidend.

Private Immobilienbesitzer sollten die Drei-Objekt-Grenze beachten

Wenn Sie als privater Immobilienbesitzer mehrere Objekte besitzen und Veräußerungen von Wohnungen oder Häusern planen, sollten Sie die Drei-Objekt-Grenze beachten. Sie wurde vom Bundesfinanzhof eingeführt, um eine Abgrenzung von privaten und gewerblichen Immobilienverwaltern zu schaffen. Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in kurzem zeitlichem Abstand zum Erwerb mit Gewinn verkaufen, führt dies in der Regel dazu, dass das Finanzamt Sie als gewerblichen Immobilienverkäufer einstuft. In diesem Fall werden die Veräußerungsgewinne als gewerbliche Einnahmen eingestuft. Je nach Höhe des erzielten Gewinns kann in diesem Fall neben der Einkommenssteuer zusätzlich auch Gewerbesteuer anfallen.